TASINMAZ SATIS VAADI SÖZLESMESI

17.11.2016 Dr. Bumin DOGRUSÖZ - 1209 görüntülenme YAZDIR

Tasinmaz satis vaadi sözlesmesi

DÜNYA GAZETESI 17.11.2016

Kisilerin, devamli suretle tasinmaz alip satmalari veya insaat isi ile ugrasmalarinin disinda, bir baska deyisle devamli istigal konusu haline getirmenin disinda da her hangi bir tasinmazi alip daha sonra satmalari halinde elde ettikleri kazanç, gelir vergisine tabidir. Bu kazanç, Gelir Vergisi Kanunu’nda deger artis kazanci olarak kavranmaktadir.

Ancak burada, bagis veya miras yolu gibi bedelsiz olarak elde edilen tasinmazlarla elde edilmesi ile elden çikartilmasi tarihleri arasinda bes yildan fazla bir süre geçmis tasinmazlarin elden çikartilmasindan dogan kazançlar, deger artis kazançlarinin, dolayisiyla gelir vergisinin konusu disinda birakilmistir.

Buradaki bes yillik süre, kanununun spekülatif, kazanç elde etme maksadi ile tasarruflari degerlendirme maksadini ayirma amaci ile olusturulmus bir ölçüttür. Buradaki süre ölçütü çesitli açilardan elestirilebilir veya farkli önerilere konu edilebilirse de, kanunda bir ölçütün ihdas edilmis olunmasi verginin amaci ile uyumlu ve gereklidir. Aksi halde kazanç vergilemesi, tasarruflara yönelmis olur.

Kanunun anilan maddesinde kazancin elde edilme sekli olarak kabul edilen elden çikartma, satis kavramindan daha genis anlamlidir. Elden çikartma kavrami, mülkiyetin satis yoluyla el degistirmesi disindaki diger el degistirme sekillerini de kapsayici bir anlami içermektedir. Bu nedenle bir tasinmazin iktisabindan itibaren bes yillik süre içerisinde kamulastirilmasi veya bir sermaye sirketine ayni sermaye olarak konulmasi suretiyle elde edilen kazançlar da, maddenin kapsami içerisinde yer almaktadir.

Ancak bu düzenlemeler, bes yillik süre dolmadan tasinmazini satmak, ancak satis kazançlarini vergi disinda tutmak isteyenleri, dogal olarak çesitli arayislar içerisine itmektedir. Uygulamada bulunan veya kullanilan yollardan biriside, tasinmazi satis vaadi sözlesmesi ile devretmek seklindedir. Bu sözlesme ile tasinmaz sahibi, örnegin dairesini noterden satis vaadi sözlesmesi ile aliciya devretmekte, bedelini pesin almakta ve dairenin kullanimini aliciya birakmaktadir. Nihayet bes yil dolduktan sonra da satici, sözlesme ile dogan mülkiyeti nakil vaadini yerine getirmekte ve mülkiyeti nakletmektedir.

Tasinmaz satis vaadi sözlesmesi, kisiye satim sözlesmesinin yapilmasini talep hakki veren bir ön sözlesmedir. Noterlik Kanunu’na göre (md. 60/3 ve 89) tasinmaz satis vaadi sözlesmesinin geçerlilik kazanabilmesi için noterde düzenlenmesi gerekir. Ancak tapu sicilinde de düzenlenmesi mümkündür. Satis vaadi sözlesmesi, ilgilisine ayni hak degil sadece kisisel hak saglar. Tapu kütügüne serh düsülmesi bir geçerlilik kosulu degildir. Ancak söz konusu serh yapilmadigi takdirde, satis vaadi sözlesmesi ile kendisine taahhütte bulunulan kisi, üçüncü kisilere karsi herhangi bir hak iddiasinda bulunamaz.

Ancak bu sekildeki bir davranisin, alici açisindan çesitli hukuki riskleri de bulunmakta, alici bu risklere katlanmaktadir. Örnegin, saticinin vefat etmesi halinde mirasçilarinin bu sözlesmeyi tanimamasi, saticinin vaadinden caymasi, saticinin bu arada gayrimenkulü bir baskasina satmasi bu risklerin en önemlileridir. Kaldi ki satis vaadi sözlesmesi satis vaad edilen aliciya sadece, -satis akdinde oldugu gibi Tapu Sicili’nde degilde noterde yapilmasi sebebiyle veya genellikle tapu kayitlarina islenmemis olmasi sebebiyle- herkese karsi ileri sürülemeyen bir alacak hakki bahseder. Alacak haklari ise, bir kisisel hakdir ve bir ayni hak olan mülkiyet hakki gibi herkese karsi ileri sürülemez.

Satis vaadi sözlesmesinin ileride satici tarafindan ifa edilmemesi halinde, saticinin hâla malik olmasi halinde mülkiyetin nakline karar verilmesi mahkemeden talep edilebilir. Eger satici bu arada tasinmazi bir baskasina devretmisse, satis vaad edilen kisi vaad edene karsi ancak, bedelin iadesi ve tazminat davasi açabilir.

Tasinmazin satis vaadi sözlesmesi ile bedel alinmak suretiyle de olsa aliciya birakilmasi ve satisin bes yillik süre geçtikten sonra yapilmasi halinde, saticinin kazanci, kural olarak verginin konusuna girmez. Zira elden çikartma, bir baska deyisle mülkiyetin el degistirmesi hukuken, bes yillik süreden sonra gerçeklesmistir. Ancak burada Vergi Idaresi tarafindan peçeleme iddiasinin ileri sürülmesi pek muhtemeldir. Çünkü bu gibi hallerde, taraflar satis vaadi sözlesmesine, satis akdinin ekonomik sonuçlarini yüklemektedirler.

Ancak burada karsimiza bir baska sorun daha çikmaktadir. O da, alici için bes yillik sürenin ne zaman baslayacagi sorunudur. Kanaatimizce buradaki süreninde, mülkiyetin alici tarafindan kazanildigi tarihte islemeye baslamasi gerekir. Bir baska anlatimla sürenin, satis vaadi sözlesmesinin yapildigi tarihin degil de, satisin Tapu Sicili’nde yapildigi ve bu suretle mülkiyetin el degistirdigi tarihten itibaren islemeye baslamasi gerekir.

Sürenin, mülkiyetin Tapu Sicili’nde resmi olarak naklinden önce baslayabilecegi haller, Medeni Kanunu’nun 705. maddesinde sayilmistir. Bu haller anilan maddeye göre, “miras, mahkeme karari, cebri icra, isgal, kamulastirma halleri ile kanunda gösterilen diger haller”dir. Gördügü gibi bu haller, tahdididir.

Ancak Maliye Bakanligi Gelir Idaresi Baskanligi, satis vaadi sözlesmesi ile kendisine birakilan ancak mülkiyetin kendisine daha sonra vaad eden tarafindan devredilmemesi dolayisiyla mahkeme karari ile mülkiyeti kazanan ve söze konu daireyi mahkeme karari ile mülkiyetin kazanilmasindan bu yana bes (özelge tarihindeki mevzuata göre dört) yil geçmeden satan bir kisiye, bu konuda çok farkli bir özelge vermistir. 14.10.2005 tarih ve 11995 sayili Özelgede, “Müvekkilinize tasinmaz satis vaadi sözlesmesi ile teslim edilerek dört yildan uzun bir süredir kullaniminda bulundugu, ancak mahkeme karari ile tasinmazin müvekkiliniz adina tesciline karar verildigi tarihten bu yana ise, dört yildan daha az bir sürenin geçmis oldugu anlasildigindan, müvekkiliniz tarafindan iktisap tarihi olarak tasinmazin tapuya tescil tarihinin degil, tasinmazin tasarruf hakkinin tapuya tescil edilmeden önce müvekkilinize birakildigi tarihin dikkate alinmasi gerekmekte olup, bu durumda gayrimenkul iktisap tarihinden itibaren dört yillik süre geçtikten sonra satilmis olacagindan, bu satistan elde edilen kazanç deger artis kazanci olarak vergilendirilmeyecektir” denilmektedir.

Bu özelgede idari anlayis, özün önceligi ilkesine dayanmis olup, hukuki tasarruftan ziyade fiili tasarrufa agirlik verilmistir.

Gayrimenkullerin satis vaadi sözlesmesine konu edilmesi, vergi hukukunda pek çok duraksamaya yol açan bir konudur. Bu nedenle bu tür sözlesmeleri yaparken dikkatli davranmak, vergisel sonuçlarini göz önünde bulundurmak gerekmektedir.