Gelir
Vergisi Yazilari 2 :
KIRA
GELIRLERININ BEYANINDA GIDERLER
Dr. A. Bumin DOGRUSÖZ
Dünya Gazetesi / 7.3.2019
Kira
gelirlerinin saptanmasinda Kanun, mükelleflere iki yöntem sunmustur. Bunlar
sirasiyla “götürü gider yöntemi” ve “gerçek gider yöntemi”dir. Mükellefler bu
yöntemleri uygulama konusunda bir tercih hakkina sahiptirler. Mükelleflerin bu
tercihlerini kullanmalari açisindan bir kosul söz konusu degildir.
Ancak
götürü gider yöntemini seçenler iki yil geçmedikçe bu yöntemden dönemezler.
Ikinci yildan sonra ise, diger yöntemi seçilebilir. Örnegin 2015 yilinda ilk
defa gayrimenkul sermaye iradi dolayisiyla beyanname veren bir mükellef,
iradini götürü yöntemde saptayarak beyan etmisse, 2016 yilina iliskin
beyannamesinde de bu yöntemi uygulamak zorundadir. Mükellef isterse 2017 yili
gelirleri açisindan gerçek gider yöntemini, sonra 2018 yili gelirlerine iliskin
beyannamesinde tekrar götürü gider yöntemini tercih edebilir.
Her
ne kadar mükellefler bu konuda bir tercih hakkina sahiplerse de, bu tercih hakki
kira gelirinin her bir kaynagi için ayri ayri kullanilamaz. Tercih hakkinin,
beyan olunan bütün kira gelirleri için ortak kullanilmasi gerekir. Örnegin biri
Sisli’de digeri Etiler’de bulunan iki daireden elde ettigi kira geliri için
beyanname veren bir mükellef, beyannamesinde her iki kira gelirini de, tercih
edecegi ayni yönteme göre beyan etmek zorundadir.
Gerçek
gider yöntemini seçen mükelleflerin, safi iradin tespitinde indirebilecekleri
giderler, Gelir Vergisi Kanunumuzun 74. maddesinde sayilmistir. Bu giderlerin
safi iradin tespitinde dikkate alinabilmesi için, belgeli olmasi ve kiraya
veren tarafindan yapilmis olmasi sarttir. Eger söz konusu giderler, kira
sözlesmesi ile kiraciya yansitilmissa veya dogrudan – sözlesme geregi olarak
veya sözlesmede hüküm bulunmamasina ragmen kiraya verene rücu edilmeyecek
sekilde - kiraci tarafindan yapilmissa, bu giderlerin kiraya veren nazarinda
dikkate alinmasi mümkün degildir.
Safi
iradin tespitinde indirimi kabul edilen giderler 2018 yili açisindan sunlardi:
1.
Kiraya veren tarafindan ödenen aydinlatma, isitma, su ve asansör giderleri;
2. Kiraya verilen mallarin idaresi için
yapilan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile mütenasip olan idare giderleri;
3. Kiraya verilen mal ve haklara iliskin
sigorta giderleri;
4. Kiraya verilen mal ve haklar dolayisiyla
yapilan ve bunlara sarf olunan borçlarin faizleri
5. Konut olarak kiraya verilen bir adet
gayrimenkulün iktisap yilindan itibaren bes yil süre ile iktisap bedelinin %
5’i (Iktisap bedelinin % 5’i tutarindaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule
ait hasilata uygulanir. Ancak, indirilmeyen kisim 88/3. Madde uygulanmasinda
gider fazlaligi sayilmaz)
6. Kiraya verilen mal ve haklar için
ödenen vergi, resim, harç ve serefiyelerle kiraya verenler tarafindan ödenmis
olmak sartiyla belediyelere ödenen harcamalara istirak paylari;
7. Kiraya verilen mal ve haklar için
ayrilan amortismanlar (Yil içerisinde tasinmaz satin alarak kiraya verenlerin
ilk yil için yine tam amortisman ayirma olanaklari vardir. Zira amortisman,
genel düzenlemeler uyarinca yilin son günü itibariyle hesaplanir ve kist amortismanin
söz konusu olabilmesi için, binek otomobil örneginde oldugu gibi Kanunda özel
düzenleme bulunmasi gerekmektedir.)
8. Kiraya veren tarafindan yapilan ve
gayrimenkulün iktisadi degerini arttirici niteligi olan isi yalitimi ve enerji
tasarrufu saglamaya yönelik harcamalar (2018 için bu harcamalarin 1.000 lirayi
asmasi halinde dileyenler maliyet olarak dikkate alabilirler)
9. Kiraya verenin yaptigi onarim
giderleri (Emlâkin iktisadi degerini artiracak surette tevsii, tadili veya
bunlara ilaveler yapilmasi için ihtiyar olunan giderler onarim gideri
sayilmaz);
10. Kiraya verilen mal ve haklara ait
bakim ve idame giderleri;
11. Kiraladiklari mal ve haklari kiraya
verenlerin ödedikleri kiralar ve diger gerçek giderler;
12. Sahibi bulunduklari konutlari kiraya
verenlerin kira ile oturduklari konutun kira bedeli (kira indirimi gayri safi
hasilattan diger giderler düsüldükten sonra, kalan miktar üzerinden yapilir;
kiranin indirilemeyen kismi gider fazlaligi kabul edilmez);
13. Kiraya verilen mal ve haklarla
ilgili olarak mukavelenameye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan
ve tazminatlar.
Gerçek
gider yöntemini seçenler, kiraya verilen mal veya hakla ilgili olarak ödedikleri
gecikme zam ve faizleri ile para cezalarini ve vergi cezalarini, hâsilattan
gider olarak indirilemez.
Kiraya verilenin konut
olmasi halinde, önceki yazimda aktardigim kosullarin gerçeklesmesi halinde,
önce Gelir Vergisi Kanununun 21. maddesinde yazili istisnanin (4.400 TL) düsülmesi,
daha sonra giderlerin indirilmesi gerekmektedir. Ancak düsülecek giderler arasindan,
istisnaya isabet eden kismin ayiklanmasi zorunludur.
Bu konuda asagidaki
formülden yararlanilmasi mümkündür.
Toplam Hasilat |
Bu formülde dikkate
alinacak vergiye tabi hasilat, toplam hasilattan mesken kira geliri istisnasi
düsüldükten sonra kalan tutardir.
Gerçek gider yöntemini
tercih ederek beyanda bulunan mükelleflerin, gider veya harcama belgelerini beyannamelerine
eklemeleri veya beyannameleri ile birlikte vergi dairesini vermeleri
gerekmemektedir. Ancak bu yöntemi tercih edenlerin, söz konusu belgeleri,
zamanasimi süresince saklama (VUK md. 254) ve istenildiginde ibraz etme
yükümlülükleri söz konusudur. Ibraz edilmemesi durumunda, belgelenemeyen giderlerin
reddi suretiyle cezali tarhiyatla karsilasma ihtimali söz konusudur.
Gerçek gider yönteminin
alternatifi ise götürü gider yöntemidir. Bu yöntemde mükellefler, kira
gelirlerinin % 15’ini, gider olarak hasilattan indireceklerdir. Bu yöntemde,
mükelleflerin gerçekten giderleri olup olmadigi ve/veya belgeleri olup olmadigi
sorgulanmaz. Dolayisiyla bu yöntemi seçenler için belge alma, saklama ve
ibrazla yükümlü olma durumu da söz konusu degildir.
Götürü gider yöntemini
seçenler de, kira gelirleri arasinda konut kira geliri bulunmasi halinde,
önceki yazimda aktardigim diger kosullarinda gerçeklesmesi halinde önce
istisnayi (4.400 TL) düsmeleri, kalan tutar üzerinden % 15 götürü gider
hesaplamalari gerekmektedir.