EMSAL KIRA BEDELI

01.03.2016 Dr. Bumin DOGRUSÖZ - 1645 görüntülenme YAZDIR

EMSAL KIRA BEDELI

(Dünya Gazetesi, 1.3.2016)

Gelir Vergisi Kanunu'nun "ev kirasiz-para faizsiz olmaz" seklindeki iktisadi anlayistan hareketle düzenlenmis  "emsal kira bedeli" baslikli 73. maddesi, kimsenin gayrimenkulünü emsalinden daha düsük bir bedelle veya bedelsiz olarak kiraya veremeyecegini bir karine olarak kabul etmekte ve mükelleflerin emsal kira bedelinden düsük bir kira geliri beyan edemeyeceklerini hükme baglamaktadir.

Biz de artik beyan döneminde bulundugumuzu da dikkate alarak bu yazimizda bu maddeyi irdelemeye çalisacagiz.

Bu maddeye göre binalarda ve arazide emsal kira bedeli, söz konusu yer için yetkili özel mercilerce veya mahkemece tespit edilmis bir kira bedeli mevcutsa bu tespit edilmis degerdir. Eger bu sekilde tespit edilmis bir kira bedeli mevcut degilse, kiraya verilen bina veya arazinin emlâk vergisine esas beyan degerinin yüzde 5'i, diger mal ve haklarda ise piyasa degerinin % 10’u yillik emsal kira bedeli olarak dikkate alinacaktir.

Örnegin, 2015 yilinda emlâk vergisi degeri 800.000 lira olan ve bu deger üzerinden emlâk vergisi ödeyen Ali Bey'in, bu dairesi için yillik emsal kira geliri bedeli 40.000 liradir. Ancak Ali Bey, gerçekte, yillik 30.000 lira kira geliri elde ettiyse, bu gelirini mi, yoksa emsal kira bedelini mi beyan edecektir. Ali Bey, emsal kira geliri müessesesini bahane edip kirasinin artirilmasini isteyebilir mi?

Bu sorulara, önce hemen cevap verelim, sonra da asagida sebeplerini açiklayalim. Her iki sorunun cevabi da olumsuzdur. Örnekteki mükellef Ali Bey, ne gerçekte almadigi 40 bin lirayi kira geliri olarak beyan etmekle yükümlüdür, ne de bu sebeple kiracisindan kirasinin artirilmasini isteyebilir. Çünkü Gelir Vergisi Kanunumuz, bütün kanunun yorumlanmasina esas olacak ilkelerini, hemen 1 ve 2'nci maddesinde açiklamistir. Bizi ilgilendiren ilkeye göre gelir vergisi, kisilerin elde ettikleri gerçek gelirleri üzerinden alinir. Bir baska deyisle, kisilerin gerçek olmayan veya elde etmedikleri gelirleri, gelir vergisine esas alinamaz.

Ayrica, kisilerin ekonomik faaliyetleri ve vergiyi doguran olaylar, özel hukuk alaninda, konumuza iliskin olarak, kira sözlesmeleri ile olusur. Kira sözlesmeleri, kira bedelini de gösterir. Vergi Usul Kanunu'nun 8. maddesine göre ise, vergi mükellefiyetini veya vergi sorumlulugunu devredenler disindaki sözlesmeler, muvazaali veya peçelemeli oldugu ve taraflarinin gerçek iradesini veya gerçek durumu yansitmadiginin vergi idaresince delillendirilmesi hali disinda, vergi dairesini baglar ve vergilendirmeye esas alinmak zorundadir. Nitekim Danistay'in muhtelif dava dairelerinin yerlesik içtihadi da bu yöndedir.

O halde mükellefler, gerçekten elde ettikleri kira gelirlerini, kira sözlesmeleri, kira makbuzlari veya kiralarin bankadan ödendigi durumda banka dekontlari veya posta havale makbuzlari ile kanitlayabildikleri sürece, emsal kira bedeline göre beyanda bulunmak zorunda degildirler veya bu kisilere emsal kira bedelinden düsük kira geliri beyan ettikleri gerekçesiyle cezali vergi salinamaz. Salinmasi halinde kira geliri sahipleri, beyan ettikleri kira gelirinin gerçek oldugunu yargi mercileri önünde açiklama ve kanitlama olanagina sahiptirler.

Ancak mükelleflerin, kira gelirini kanitlayamamalari, ellerinde delilleri ve hatta yazili kira sözlesmeleri bile olmamasi durumlarinda veya gerçekte daha yüksek kira aldiklarinin ve bu miktari gizlediklerinin vergi idaresince delillendirilmesi halinde yahut  gerçek kira bedelinin belirlenememesi veyahut kiracilarindan kira almamalari halinde, emsal kira gelirine göre düsük gelir beyan etmeleri halinde cezali vergi tarhiyati ile karsilasma ihtimalleri söz konusu olacaktir.

Netice olarak, kira gelirini tam ve dogru olarak beyan eden ve beyan ettigi tutarin gerçekte elde ettigi kira tutari oldugunu kanitlayabilen mükelleflerin, emsal kira bedeli hükmünden korkmalari veya çekinmeleri için hiçbir sebep yoktur.

Ayrica kanunun anilan hükmüne göre, asagida sayacagimiz dört istisnai halde emsal kira bedeli müessesesi uygulanmaz. 1. Bos kalan gayrimenkullerin muhafazasi maksadiyla bedelsiz olarak baskalarinin ikametine birakilmasi 2. Binalarin mal sahiplerinin usul (anne-baba, büyükanne-büyükbaba), fürug (çocuk, torun) veya kardeslerin ikametine tahsis edilmesi 3. Mal sahibi ile birlikte akrabalarin da ayni evde veya dairede ikamet etmesi 4. Mahalli idareler dahil bütün kamu kurum ve kuruluslari ile yapilan kiralamalar.

 Ancak burada 1, 2 ve 3 numarali hüküm için dikkat edilmesi gereken nokta, “ikamete tahsis edilme”dir. Ikamet, yerlesmek niyeti ile oturulan yerdir. Bu sebeple isyeri olarak yapilan tahsisler, buraya girmez.

Bu istisnai hallere girmeyen ve belgelendirilebilir nitelikte kira alinmayan ve dolayisiyla emsal kira bedeli üzerinden beyanname vermeyi gerektiren hallere örnek olarak “Çocuga isyeri tahsisi”, “Kisinin dairesini bedelsiz olarak sirketine kullandirmasi”, “Bir dairenin (usul-fürug ve kardes kavramlari disinda kalan), kardes çocuguna veya hala, dayi, teyze, amca gibi akrabalara isyeri veya mesken olarak bedelsiz kullandirma” gibi haller sayilabilir.

 Ancak bu gibi hallerde, gerçekte bir kira bedeli tahsil ediliyorsa, yine bu gerçek kiranin beyan edilmesi gerekir.

Öte yandan bedelsiz isyeri olarak tahsislerde eger mal sahibi gerçekte kira almayarak emsal kira bedeli üzerinden beyanname veriyorsa, kiraci isletmelerin kayitlarinda da bir kira gideri gözükmeyecek ve dolayisiyla stopaj yapma mükellefiyeti de dogmayacaktir.

Emsal kira bedeli altinda kira geliri elde eden ve dolayisiyla gerçek kira gelirini beyan edenlere önerimiz, aldiklari kira tutarlarini belgeleyen kira sözlesmesi, makbuz, dekont, havale belgesi gibi kira bedelini kanitlayan belgelerini, ileride vergi idaresi ile bir ihtilaf çikabilecegini de nazara alarak özenle saklamalaridir.

Görüldügü gibi emsal kira bedeli esasi, kisilerin almadigi, elde etmedigi gelirleri üzerinden vergi almayi amaçlayan bir müessese degildir.