KIRA STOPAJINDA BIR SORUN

17.08.2017 Dr. Bumin DOGRUSÖZ - 854 görüntülenme YAZDIR

KIRA STOPAJINDA BIR SORUN  

 

Dr. A. Bumin DOGRUSÖZ

Dünya Gazetesi / 17.8.2018

 

Kira iliskisi, kira gelirini elde eden açisindan elde edilen kazanca bagli olarak vergisel yükümlülükler dogurur. Bu gelir elde eden açisindan, elde edenin hukuki statüsüne göre gelir vergisinin veya kurumlar vergisinin dogumuna yol açar. Gelir vergisi açisindan ise ticari veya zirai kazancin yahut gayrimenkul sermaye iradinin dogumuna sebebiyet verebilir.

            Kira iliskisi, bazen kiraciya da bazi vergisel yükümlülükler yükler. Bunlar, kiracinin vergi sorumlusu statüsünde stopaj yapma yükümlülügü ve/veya katma deger vergisinin üstlenilmesi seklinde karsimiza çikar.

            Gelir Vergisi Kanununun 94. maddesi, kamu idare ve müesseselerini, iktisadi kamu müesseselerini, sair kurumlari, ticaret sirketlerini, is ortakliklarini, dernekleri, vakiflari, dernek ve vakiflarin iktisadi isletmelerini, kooperatifleri, yatirim fonu yönetenleri, gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabi ile zirai kazançlarini bilanço veya zirai isletme hesabi esasina göre tespit eden çiftçileri,  hesaben veya nakden yaptiklari kira ödemelerinden istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben % 20 oraninda stopaj yapmaya mecbur kilmistir.

            Ödenen kira bedeline stopajin nasil uygulanacagi sorusunun yaniti ise, vergi hukukunda degil, taraflar arasindaki kira sözlesmesi ile olusan özel hukuk iliskisindedir.

            Taraflar kira sözlesmesinde kararlastirilan tutarin brüt tutar oldugunu vurgulamislarsa, bu tutar üzerinden stopajin hesaplanmasi, baska deyisle bu tutardan verginin kesilmesi ve bakiyenin kiraya verene ödenmesi gerekmektedir.

            Buna karsilik taraflar sözlesmede kira bedelinin net oldugunu kararlastirmislar

ve/veya stopajin kararlastirilan kira bedelinin disinda kiraci tarafindan ayrica karsilanacagini belirtmislerse, kiracinin önce bu tutari brütlestirmesi ve bu brüt tutar üzerinden stopaj yapmasi gerekmektedir. Örnegin taraflar sözlesmede kira bedelini aylik net 1.000 TL. kararlastirmislarsa, kesinti tutarinin hesabinda bu tutarin brütü olan 1.250 TL’nin esas alinmasi gerekmektedir.

            Taraflar arasindaki kira sözlesmesinden, kararlastirilan kira bedelinin net mi, yoksa brüt mü oldugunun anlasilamadigi hallerde, kararlastirilan bedelin brüt oldugunun kabulü gerekmektedir. Bu kabulün sonucu ise, stopajin kararlastirilan bedelin içinden kesilecegi ve kiraya verene kalanin ödenecegidir.

            Özünde stopaja tabi olan kiranin birkaç aylik pesin olarak ödenmesi halinde, stopajin da ödeme aninda kesilmesi ve kesinti tarihine göre beyan edilmesi gerekmektedir. Burada kesilen vergilerin ilerideki ilgili aya iliskin muhtasar beyannameye aktarilmasi mümkün degildir.

            Kira ödenmeksizin kullanilan, ancak mal sahibi tarafindan emsal kira bedeli esasina göre gelir beyan edilen hallerde, nakden veya hesaben bir ödeme söz konusu olmadigindan stopaj söz konusu olmaz. Emsal kira bedeline göre stopaj hesaplanmasi, Kanunumuzda yoktur.

            Bu noktada akla gelmeyecek bir sorun, degerli meslektasim Yusuf ILERI’nin 12.8.2017 günlü DÜNYA gazetesinde yayimlanan makalesinde karsimiza çikmistir. Acaba taraflar, kira ödemesinin stopaja tabi oldugu düsüncesi ile kira sözlesmesini brüt tutar üzerinden yaparlar ve daha sonra bu ödemelerin stopaja tabi olmadigi anlasilirsa, ne olacaktir?

            Böyle bir durumda kiracinin kiraya verene brüt tutarin tamamini ödemesi gerekir. Kiracinin, “ödeme stopaja tabi degilmis” diyerek stopaj kadarki kira kismini kendi uhdesinde tutarak kirayi ödemesi mümkün degildir. Taraflar bu sekilde anlasti diye, vergi idaresine yasal dayanagi olmayan bir kesintinin yatirilmasi da mümkün degildir. Böyle bir durumda kiraci stopaj kadar kismi uhdesinde tutarsa, kira borcunu eksik ifa etmis olur. Bu durumda kiraya verenin icra takibi yapma, hatta iki hakli ihtardan hareketle tahliye davasi açma, sulh hukuk mahkemesinde kira alacagi için dava hakki dogar.

Bu durumu, stopaj oraninin ileride düsmesi veya sifirlanmasi ile benzer degerlendirmek gerekir. Bu gibi hallerde de brüt kira tutari degismemekle birlikte, kiraya verene ödenecek tutar artar ve kiraya verenin bu artis kismi kadar daha alacak hakki dogar.

Böyle bir durumda eger taraflar net kira tutari üzerinden anlasmislarsa, kira ödemesinin stopaja tâbi olup olmadiginin veya stopaj oranindaki degisimlerin, kiraya verenin alacagi kira bedelinde bir etkisi yoktur.

Hep söyledigim gibi, her hangi bir sözlesme yapilirken vergisel sonuçlari da dikkate alarak, taraflarin borcuna mali yükümlülüklerin etkisini mutlaka sözlesmede belirtmek, ileride çikacak ihtilaflar açisindan son derece önemlidir.