KIRA STOPAJINDA BIR
SORUN
Dr. A. Bumin DOGRUSÖZ
Dünya Gazetesi / 17.8.2018
Kira iliskisi,
kira gelirini elde eden açisindan elde edilen kazanca bagli olarak vergisel
yükümlülükler dogurur. Bu gelir elde eden açisindan, elde edenin hukuki
statüsüne göre gelir vergisinin veya kurumlar vergisinin dogumuna yol açar.
Gelir vergisi açisindan ise ticari veya zirai kazancin yahut gayrimenkul
sermaye iradinin dogumuna sebebiyet verebilir.
Kira
iliskisi, bazen kiraciya da bazi vergisel yükümlülükler yükler. Bunlar, kiracinin
vergi sorumlusu statüsünde stopaj yapma yükümlülügü ve/veya katma deger
vergisinin üstlenilmesi seklinde karsimiza çikar.
Gelir
Vergisi Kanununun 94. maddesi, kamu idare ve müesseselerini, iktisadi kamu
müesseselerini, sair kurumlari, ticaret sirketlerini, is ortakliklarini, dernekleri,
vakiflari, dernek ve vakiflarin iktisadi isletmelerini, kooperatifleri, yatirim
fonu yönetenleri, gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve
serbest meslek erbabi ile zirai kazançlarini bilanço veya zirai isletme hesabi
esasina göre tespit eden çiftçileri, hesaben
veya nakden yaptiklari kira ödemelerinden istihkak sahiplerinin gelir
vergilerine mahsuben % 20 oraninda stopaj yapmaya mecbur kilmistir.
Ödenen
kira bedeline stopajin nasil uygulanacagi sorusunun yaniti ise, vergi hukukunda
degil, taraflar arasindaki kira sözlesmesi ile olusan özel hukuk
iliskisindedir.
Taraflar
kira sözlesmesinde kararlastirilan tutarin brüt tutar oldugunu vurgulamislarsa,
bu tutar üzerinden stopajin hesaplanmasi, baska deyisle bu tutardan verginin
kesilmesi ve bakiyenin kiraya verene ödenmesi gerekmektedir.
Buna
karsilik taraflar sözlesmede kira bedelinin net oldugunu kararlastirmislar
ve/veya stopajin kararlastirilan kira
bedelinin disinda kiraci tarafindan ayrica karsilanacagini belirtmislerse,
kiracinin önce bu tutari brütlestirmesi ve bu brüt tutar üzerinden stopaj
yapmasi gerekmektedir. Örnegin taraflar sözlesmede kira bedelini aylik net 1.000
TL. kararlastirmislarsa, kesinti tutarinin hesabinda bu tutarin brütü olan 1.250
TL’nin esas alinmasi gerekmektedir.
Taraflar
arasindaki kira sözlesmesinden, kararlastirilan kira bedelinin net mi, yoksa
brüt mü oldugunun anlasilamadigi hallerde, kararlastirilan bedelin brüt
oldugunun kabulü gerekmektedir. Bu kabulün sonucu ise, stopajin kararlastirilan
bedelin içinden kesilecegi ve kiraya verene kalanin ödenecegidir.
Özünde
stopaja tabi olan kiranin birkaç aylik pesin olarak ödenmesi halinde, stopajin
da ödeme aninda kesilmesi ve kesinti tarihine göre beyan edilmesi
gerekmektedir. Burada kesilen vergilerin ilerideki ilgili aya iliskin muhtasar
beyannameye aktarilmasi mümkün degildir.
Kira
ödenmeksizin kullanilan, ancak mal sahibi tarafindan emsal kira bedeli esasina
göre gelir beyan edilen hallerde, nakden veya hesaben bir ödeme söz konusu
olmadigindan stopaj söz konusu olmaz. Emsal kira bedeline göre stopaj
hesaplanmasi, Kanunumuzda yoktur.
Bu
noktada akla gelmeyecek bir sorun, degerli meslektasim Yusuf ILERI’nin
12.8.2017 günlü DÜNYA gazetesinde yayimlanan makalesinde karsimiza çikmistir.
Acaba taraflar, kira ödemesinin stopaja tabi oldugu düsüncesi ile kira
sözlesmesini brüt tutar üzerinden yaparlar ve daha sonra bu ödemelerin stopaja
tabi olmadigi anlasilirsa, ne olacaktir?
Böyle
bir durumda kiracinin kiraya verene brüt tutarin tamamini ödemesi gerekir.
Kiracinin, “ödeme stopaja tabi degilmis” diyerek stopaj kadarki kira kismini
kendi uhdesinde tutarak kirayi ödemesi mümkün degildir. Taraflar bu sekilde
anlasti diye, vergi idaresine yasal dayanagi olmayan bir kesintinin yatirilmasi
da mümkün degildir. Böyle bir durumda kiraci stopaj kadar kismi uhdesinde
tutarsa, kira borcunu eksik ifa etmis olur. Bu durumda kiraya verenin icra
takibi yapma, hatta iki hakli ihtardan hareketle tahliye davasi açma, sulh
hukuk mahkemesinde kira alacagi için dava hakki dogar.
Bu durumu,
stopaj oraninin ileride düsmesi veya sifirlanmasi ile benzer degerlendirmek
gerekir. Bu gibi hallerde de brüt kira tutari degismemekle birlikte, kiraya
verene ödenecek tutar artar ve kiraya verenin bu artis kismi kadar daha alacak
hakki dogar.
Böyle bir
durumda eger taraflar net kira tutari üzerinden anlasmislarsa, kira ödemesinin
stopaja tâbi olup olmadiginin veya stopaj oranindaki degisimlerin, kiraya
verenin alacagi kira bedelinde bir etkisi yoktur.
Hep söyledigim
gibi, her hangi bir sözlesme yapilirken vergisel sonuçlari da dikkate alarak,
taraflarin borcuna mali yükümlülüklerin etkisini mutlaka sözlesmede belirtmek,
ileride çikacak ihtilaflar açisindan son derece önemlidir.