KIRA SÖZLESMELERINDE STOPAJ VE KDV

22.03.2016 Dr. Bumin DOGRUSÖZ - 2453 görüntülenme YAZDIR

Kira sözlesmelerinde stopaj ve KDV

Dr. Bumin DOGRUSÖZhttp://www.dunya.com/s/i/1x1.gif

DÜNYA / 22.03.2016

Kira sözlesmelerin stopaj ve KDV yükümlülükleri açisindan yorumu konusunda, son zamanlarda hem okur sorusunun çok sayida gelmesi, hem de bu konuda tarafimdan talep edilen bilirkisi raporlarinin sayisinin giderek artmasi karsisinda, daha önce de yazdigim bu konuyu tekrar ve biraz da gelistirerek ele almak zorunlulugu dogdu.

Kira iliskisi, kira gelirini elde eden açisindan saglanan kazanca bagli olarak bazi vergisel yükümlülükleri dogurur. Bu gelir elde eden açisindan, elde edenin hukuki statüsüne göre gelir vergisinin veya kurumlar vergisinin dogumuna yol açar. Gelir vergisi açisindan ise ticari veya zirai kazancin yahut gayrimenkul sermaye iradinin dogumuna sebebiyet verebilir.

Kira iliskisi, bazen kiraciya da bazi vergisel yükümlülükler yükler. Bunlar, damga vergisi disinda, vergi sorumlusu statüsünde stopaj yapma yükümlülügü ve/veya katma deger vergisinin üstlenilmesi seklinde karsimiza çikar.

Gelir Vergisi Kanunu'nun 94. maddesi, kamu idare ve müesseselerini, iktisadi kamu müesseselerini, sair kurumlari, ticaret sirketlerini, is ortakliklarini, dernekleri, vakiflari, dernek ve vakiflarin iktisadi isletmelerini, kooperatifleri, yatirim fonu yönetenleri, gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabi ile zirai kazançlarini bilanço veya zirai isletme hesabi esasina göre tespit eden çiftçileri, hesaben veya nakden yaptiklari kira ödemelerinden istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben % 20 oraninda stopaj yapmaya mecbur kilmistir.

Ödenen kira bedeli üzerinden yapilacak stopajin matrahinin nasil belirlenecegi sorusunun yaniti, vergi hukukunda degil, taraflar arasindaki kira sözlesmesi ile olusan özel hukuk iliskisindedir.

Taraflar kira sözlesmesinde kararlastirilan tutarin brüt tutar oldugunu vurgulamislarsa, bu tutar üzerinden stopajin hesaplanmasi, baska deyisle bu tutardan verginin kesilmesi ve bakiyenin kiraya verene ödenmesi gerekmektedir.

Buna karsilik taraflar sözlesmede kira bedelinin net oldugunu kararlastirmislar.

ve/veya stopajin kararlastirilan kira bedelinin disinda kiraci tarafindan ayrica karsilanacagini belirtmislerse, kiracinin önce bu tutari brütlestirmesi ve bu brüt tutar üzerinden stopaj yapmasi gerekmektedir. Örnegin taraflar sözlesmede kira bedelini aylik net 1.000 TL. kararlastirmislarsa, kesinti tutarinin hesabinda bu tutarin brütü olan 1.250 TL’nin esas alinmasi gerekmektedir.

Taraflar arasindaki kira sözlesmesinden, kararlastirilan kira bedelinin net mi, yoksa brüt mü oldugunun anlasilamadigi hallerde, kararlastirilan bedelin brüt oldugunun kabulü gerekmektedir. Bu kabulün sonucu ise, stopajin kararlastirilan bedelin içinden kesilecegi ve kiraya verene kalanin ödenecegidir.

Özünde stopaja tabi olan kiranin birkaç aylik pesin olarak ödenmesi halinde, stopajin da ödeme aninda kesilmesi ve kesinti tarihine göre beyan edilmesi gerekmektedir. Burada kesilen vergilerin ilerideki ilgili aya iliskin muhtasar beyannameye aktarilmasi mümkün degildir.

Kira ödenmeksizin kullanilan, ancak mal sahibi tarafindan emsal kira bedeli esasina göre gelir beyan edilen hallerde, nakden veya hesaben bir ödeme söz konusu olmadigindan stopaj söz konusu olmaz. Emsal kira bedeline göre stopaj hesaplanmasi, Kanunumuzda yoktur.

Kira iliskilerinin ortaya çikardigi bir diger mali yükümlülük ise, katma deger vergisidir. Bilindigi gibi Katma Deger Vergisi Kanunu 1. maddesinde, Gelir Vergisi Kanunu'nun 70. maddesinde sayilan mal ve haklarin kiraya verilmesini de verginin konusuna dahil etmistir. Dolayisiyla, gayrimenkul kiralamalarinin tamami bu verginin konusu içerisinde kalmaktadir.

Ancak Katma Deger Vergisi Kanunu'nun 17. maddesinde, iktisadi isletmelere ait olmayan gayrimenkullerin kiralanmasi islemleri vergiden istisna edildiginden, sadece iktisadi isletmelere dahil gayrimenkullerin kiraya verilmesi islemleri katma deger vergisine tabidir (Burada iktisadi isletme kavramini, sadece dernek ve vakiflara ait olanlar anlaminda degil, ticari isletme ve ticaret sirketlerine ait olanlari da kapsayacak anlamda kullaniyorum). 

Bu verginin yükümlüsü, aslinda kiraya verendir. Ancak kiraya veren, her zaman bu vergiyi kiracisina yansitabilir. Verginin yansitilip yansitilmadigi sorununun çözümü de, yine vergi hukukunda degil, taraflar arasinda kurulu kira iliskisindedir. Bunu da, yukarida stopaj da oldugu, çesitli ihtimallere göre ayiralim:

Taraflar arasi kira sözlesmesinde, KDV’nin kiraci tarafindan ayrica ödenecegi sözlesmede belirtilmisse veya sözlesmede kira bedeli “KDV hariç” ibaresi ile birlikte belirlenmisse, kiraci kira bedelinin disinda KDV tutari kadar bir meblagi daha kiraya verene ödemek zorundadir. Burada kiracinin ödeyecegi bu ek meblag, özünde vergi degil, kira borcunun bir kismidir. Dolayisiyla bu meblagin ödenmemesi bana göre, kiracinin kira borcunun ifasinda temerrüdünü ifade eder. Bunun müeyyidesi de, Borçlar Kanunu ve Icra Iflas Kanununda yer almistir.

Buna karsilik kira sözlesmesinde kira bedelinin KDV dahil tutar olarak belirlendigine iliskin bir açiklamanin yer almasi veya bu konuda hiçbir açiklamanin yer almamasi halinde, kira bedelinin KDV tutarini da içerdigini kabul etmek gerekmektedir. Bu nedenle bu gibi hallerde kiraya veren, kiracisindan kira bedelinin disinda ayrica bir ödeme talep edemez. Nitekim Yargitay’in yerlesik içtihadi da bu yöndedir.

Kira sözlesmesi düzenlenirken, kira bedelinin yani sira özellikle stopaj ve KDV gibi vergisel yükümlülüklerle ilgili konularda da titiz davranmak ve kimin neden sorumlu oldugunu açikça bastan belirlemekte, ileride dogabilecek ihtilaflari önceden önlemek adina fayda vardir.