İŞYERİ KİRALARINDA YENİLİKLER

Dr. A. Bumin Doğrusöz

Dünya Gazetesi 20 ve 25/8/2020

1 Temmuz 2012’de yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile kira ilişkilerinde uygulanan hem 1926 tarihli ve 818 sayılı Borçlar Kanunu hem de 1955 tarihli ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlükten kaldırılmıştır. Yeni Borçlar Kanunu ile kiracıları biraz daha fazla koruyan yeni bir kira ilişkisi öngörülmüştür. Ancak bu yeni kira düzeninin iş hayatından bazı olumsuzluklara yol açacağı düşünüldüğünden 6217 sayılı Kanunun geçici 2. maddesi ile yeni Borçlar Kanununun kira sözleşmesine dair düzenlemelerinin bazılarının yürürlüğe girmesi, iş dünyasında yer alan kiracılar için 8 yıl ertelendi.   Şimdi bu 8 yıllık süre 1.7.2020’de doldu ve ertelenmiş düzenlemeler yürürlüğe girdi.

            Erteleme Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişilerinin kiracı olduğu kira sözleşmeleri için söz konusuydu. 6217 sayılı Kanunda, Yeni Borçlar Kanunu ile oluşturulan “çatılı işyeri” kavramından söz edilmediğinden daire, dükkân gibi yerlerin dışında açık alan kirası olarak nitelendirebileceğimiz otopark, çay bahçesi gibi yerler için de erteleme söz konusu olmuştu.

            Bu ertelenen konularda sıkça soru geldiğinden; bu konuları, daha önce geniş biçimde yazmış olmakla birlikte tekrar kısaca listelemekte fayda görüyorum. 

            İşyeri kiralarında kiracılık ilişkisi ve kira sözleşmesi artık kiraya verenin yazılı rızası ile devredilebilecektir. Daha önce de bu devir yapılabiliyordu, ancak, kiraya verenin rızasının yazılı olması, yeni bir koşuldur. Rızanın verilmesi halinde yeni kiracı eskisinin yerine geçecek olmakla birlikte eski kiracı da kiraya verene karşı, iki yılı geçmemek üzere, kira sözleşmesinin süresi bitinceye kadar yeni kiracının borçlarından müteselsilen sorumlu olacak.

Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam edecektir. Yani kiracı bu süre kadar kira ve yönetim giderlerini ödemeye devam edecektir. Daha önce içtihatlarla var olan bu uygulama artık yasa hükmü haline gelmiştir. Yargıtay kararlarında makul süre 6 ay olarak kabul edilmişti. Her halde aynı içtihat yine uygulama alanı bulacaktır. Kiracının bu makul sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erecektir.

İş yeri kira sözleşmelerinde de artık taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilecektir. Eski Borçlar Kanunu, önemli sebeplerle olağanüstü fesih hakkını sadece taşınmazlar için kabul etmişti. Yeni düzenleme ise taşınır, taşınmaz, çatılı, çatısız tüm kira sözleşmeleri açısından kabul etmiştir. 

Yürürlüğe giren bir başka düzenlemeye göre,  çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesi koşuluna bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersiz olacaktır.

1 Temmuzdan sonra yapılan işyeri kiralarında da konut kiralarında olduğu gibi, verilebilecek depoizto tutarı üç aylık kira bedelini geçemeyecektir. Güvence olarak verilecek paranın kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırması, gerekmektedir. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilecektir.

Borçlar Kanununun “kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz” şeklindeki 343. maddesi düzenlemesi de 1 Temmuzda işyeri kiraları için yürürlüğe girmiştir. Böylece kira sözleşmelerinin hükümlerinde, kira sözleşmeleri yapıldıktan sonra veya yenilenmesi sürecinde kiracı aleyhine bir değişiklik yapılamayacaktır. Sadece sözleşmenin kira bedeline ilişkin hükmünde değişiklik yapmak mümkün olacaktır. 

            1 Temmuzda işyerleri için de yürürlüğe girmiş bulunan yeniliklerden birisi de ilk dönemi izleyen dönemlerde kira artışlarını sınırlayan düzenlemedir.            

İşyeri kira sözleşmelerinin süresinin bitiminde yenilenmesinde kira artışı bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyecektir. Taraflar tabii ki bu değişim oranının altında bir oranda kira artışı konusunda anlaşabilirler, ancak üstünde anlaşamazlar. Anlaşırlarsa da  geçerli olmayacaktır. Bu sınır bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmeleri için de geçerli olacaktır.  

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenecektir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni kira yılında, uygulanacak kira bedelinin yeniden belirlenmesini, taraflar mahkemeden isteyebileceklerdir. Hâkim yeni kira bedelini, tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirleyecektir. Bu yola hem kiracının hem de kiraya verenin başvuru hakkı söz konusudur. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyecek şekilde artırılarak uygulanacaktır. İzleyen beşinci yılın sonunda yine tarafların kira bedelinin belirlenmesi için hâkime müracaat hakları olacaktır. Mahkemeye müracaat hakkı kullanılmazsa beşinci yıllarda da kira bir önceki yıl kirasının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalarına göre artırılarak uygulanacaktır.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacaktır. Yani döviz olarak veya döviz karşılığı yapılmış kira sözleşmelerinde kira yıllarında artış yapılmayacaktır. Bu tür sözleşmelerde beş yıl geçtikten sonra veya her beş yılın bitiminde taraflar, kira bedelinin sonraki beş yıl için belirlenmesini mahkemeden talep edebileceklerdir.

Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü, burada da uygulanabilecektir. Dövizli veya dövize endeksli kira sözleşmelerinde taraflarca öngörülemeyen aşırı ifa güçlüğü nedeniyle sözleşmenin uyarlanması, her zaman taraflarca istenebilir.

İşyeri kira sözleşmelerinde kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyecektir. 1 Temmuzdan sonra yapılacak sözleşmelere kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin hükümler konulamayacağı gibi, bu tarihten önce yapılmış sözleşmelerdeki bu yöndeki hükümler de geçersiz hale gelecektir. 

            Yeni Borçlar Kanununda bilindiği gibi kiraya verene, onuncu yılsonunda sebebe dayanmaksızın fesih hakkı tanınmıştır. Bu hak, 1 Temmuzdan sonra iş yeri kiraları için de geçerli olacaktır. Bu arada kiraya verenin kendisinin (veya malik değişiminde yeni malikin), eşinin, altsoy veya üst soyu ile bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gereksinim zorunluluğuna dayanan fesih hakkı, kiralananın yeniden inşası veya esaslı onarımı gerekçesiyle fesih hakkı ile kira borcunun ödenmesinde temerrüt haline dayalı fesih hakları da sürmektedir. 1 Temmuzdan sonra işyeri kiralarında da, bu fesih hakları yine sınırlı olarak kabul edilebilecek ve mevcut veya yapılacak sözleşmelerde başkaca fesih sebepleri öngörülse bile geçersiz kabul edilecektir. Bu arada işyeri kira sözleşmelerine kanunda yazılı fesih bildirim veya ihtar sürelerini de kabul eden hükümler konulamayacak veya konulmuşsa Kanundaki süreler geçerli olacaktır.