DÖVIZLI KIRA SÖZLESMESININ UYARLANMASI
Dr.
A. Bumin DOGRUSÖZ
Dünya
Gazetesi 11.10.2018
Bilindigi gibi 13.9.2018 tarihli Resmi
Gazete’de yayimlanan 85 sayili Cumhurbaskani Karari ile yerlesik kisiler
arasindaki sözlesmelerde edimi döviz veya dövize olarak belirleme yasagi
getirilmis, daha önce yapilmis ve edimi döviz cinsinden olan sözlesmelerdeki
edimin 13.10.2018 tarihine kadar TL’ye uyarlanmasi zorunlulugu getirilmistir.
Söz konusu Karara iliskin ayrintili açiklama/düzenleme ise Hazine ve Maliye
Bakanliginin 6.10.2018 tarihli Resmi Gazete’de yer almistir.
Bu düzenlemelerden en çok etkilenen sözlesme
türlerinden biri ise “kira sözlesmeleri”dir. Bu yazimda kapsama giren kira
sözlesmelerinin TL’ye nasil uyarlanacagini, anilan düzenlemelere göre aktarmaya
çalisacagim.
13.9.2018 tarihinden önce aktedilmis (veya dönemi yenilenmis) (konut
veya çatili isyeri) kira sözlesmesinin taraflari edimi (kira bedelini) TL’ye
uyarlarken anlasamazlarsa; sözlesmedeki döviz veya dövize endeksli olarak
belirlenmis kira bedelini, 2/1/2018 tarihindeki gösterge niteligindeki Türkiye
Cumhuriyet Merkez Bankasi efektif satis kuru üzerinden (Dolar = 3,77 Euro =
4.55) TL’ye çevirmek durumundadirlar. Örnegin 1 Aralik 2017 tarihinde
aktedilmis bir kira sözlesmesinde 1.000 Dolar olarak gözüken kira bedeli, 12
Ekim’de uyarlama yapildigini düsünürsek, kasim ayi için 3.770,- TL olarak
uygulanacaktir. 1 Aralik sonrasi ise tabii ki, TÜFE’ye göre yeniden
belirlenecektir.
1.1.2018 tarihinden sonra aktedilmis veya dönemi yenilenmis kira
sözlesmelerinde, akit tarihi veya yenilenme tarihi itibariyle TL’ye dönüsüm
yapilacaktir. Bu dönüsümde ise 2/1/2018 tarihindeki gösterge niteligindeki
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasi efektif satis kuruna göre hesaplanacak TL
karsiligin akit veya yenileme tarihine kadar Türkiye Istatistik Kurumunun
belirledigi tüketici fiyat endeksi (TÜFE) aylik degisim oranlari esas alinarak
artirilmasi yoluyla belirleme yapilacaktir. Örnegin, Örnegin 1 Mart 2017
tarihinde bir yil için aktedilmis bir kira sözlesmesinde 1.000 Dolar olarak
gözüken kira bedeli, sözlesmenin 1 Mart 2018 tarihi itibariyle yenilenmesi
halinde 1 Mart 2018 tarihi itibariyle TL’ye uyarlanacaktir. Bu durumda kira
bedeli, 2.1.2018 tarihli kurun (3,77), Ocak ve Subat TÜFE yillik degisim oranlari
oraninda arttirilmasi suretiyle hesaplanacaktir. Bu sekilde belirlenen kira
bedelleri, uyarlamayi kapsayan kira dönemi için geçerli olacaktir. Izleyen
dönemde ise, taraflar arasi bir belirleme yapilmamissa, izleyen dönem kira
bedeli, uygulanan kira bedelinin Türkiye Istatistik Kurumunun belirledigi
tüketici fiyat endeksi (TÜFE) aylik degisim oranlari esas alinarak artirilmasi suretiyle
belirlenecektir.
Bu sekilde kira belirlemesi iki yil süre ile Teblig hükümlerine
tabi olacaktir. Iki yil sonrasinda ise her halde Borçlar Kanunu devreye
girecektir.
Teblig ile döviz üzerinden düzenlenmis kira sözlesmelerinin TL’ye
uyarlanma yöntemi, bu sekilde belirlenmistir. Daha dogrusu, anlasilmasi zor ve
karmasik sekilde yazilmis. Tebligi ben böyle anladim. Farkli anlayanlar
olabilir. Uygulamayi izlemek gerek.
Ancak ne 32 sayili Kararda ne de 85 sayili Cumhurbaskanligi
Kararinda Hazine ve Maliye Bakanligina bu sekilde, taraflar anlasamazlarsa
uygulanacak yöntem ve kur belirlemesi yapma yetkisi veren bir düzenleme yoktur.
Öte yandan Teblig düzenlemesi, yillik kira artislarinin ÜFE esas alinarak
düzenlenmesini öngören Borçlar Kanunu hükmü (md.344/2) karsisinda da tartisma
yaratacak niteliktedir. Bu nedenle bu Teblig düzenlemesinin yargiya tasinmasi
halinde sikinti yasanabilecegi bence açiktir.