2021 YILI KONUT KİRA GELİRLERİNDE İSTİSNA
Dr. A.
Bumin DOĞRUSÖZ
Dünya Gazetesi
25.1.2022
Gelir Vergisi Kanununun
21 inci maddesiyle, binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim
yılında elde edilen hasılatın belli bir kısmı gelir vergisinden istisna edilmiş,
ancak söz konusu istisnanın uygulanması da belli koşullara bağlanmıştır. 2021
gelirlerinin beyan dönemimin yaklaşması sebebiyle konuyu güncel istisna tutar
ve koşulları ile tekrar değerlendirmekte fayda olduğunu düşünüyorum.
Bu koşullara
geçmeden önce belirtilmesi gereken husus, kazanç tespitinde dikkate alınacak
giderlerin tespitine ilişkin yöntemler ile istisna uygulamasının bir ilişkisi
olmadığıdır. Bir başka anlatımla kazanç tespiti bakımından gerçek gider
yönteminin seçilmiş olması veya götürü gider yönteminin seçilmiş olmasının
istisnadan yararlanma açısından bir önemi yoktur.
Ancak istisnanın
giderlere karşı önceliği vardır. Bu nedenle, aşağıda aktaracağımız koşulların
gerçekleştiği hallerde önce istisna düşülür, kalan istisna sonrası kazançtan
giderler (% 15 götürü gider veya istisnaya tekabül eden kısım ayıklandıktan
sonraki gerçek giderler) düşülür.
Söz konusu
istisnadan yararlanmanın ilk koşulu, kiraya
verilenin mesken olmasıdır. İş yeri olarak kiraya verilen yerler için
istisna hesaplaması yapılamaz.
İkinci koşul ise
kira gelirini elde eden mükellefin
gerçek usulde vergilendirilen ticari, zirai veya mesleki kazancının olmamasıdır.
Bu kapsamda basit usulde vergilendirilen ticari kazançların da gerçek usulde
elde edilmiş kazanç olduğunu, genç girişimcilere tanınan kazanç istisnasından
yararlanılması dolayısıyla kazanç beyan edilmemesinin de bu istisnadan
yararlanmaya engel olduğunu unutmamak gerekir.
Üçüncü koşul ise,
Gelir Vergisi Kanununun 21. maddesinde 6322 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle
ihdas olunmuştur. Bu düzenlemeye göre; istisna haddinin üzerinde konut kirası hasılatı
elde edenin, anılan Kanunun 103 üncü maddesinde yazılı tarifenin üçüncü
diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarının (2021 yılı gelirlerinin
vergilendirilmesinde esas alınmak üzere 190.000,-
TL) üzerinde ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer
kazanç ve irat elde etmemiş olması gerekmektedir. (Bu tutar gelecek yıl,
2022 gelirlerinin beyanında 250.000 Lira olarak uygulanacaktır.)
Mesken kira
gelirine istisna uygulanıp uygulanmayacağına yönelik söz konusu 190.000 liralık sınırla karşılaştırmada
ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve
iratların, ayrı ayrı veya birlikte elde edilmesine bakılmaksızın, elde edilen
kazanç ve iratların brüt tutarlarının
toplamı dikkate alınacaktır. Söz konusu tutarın tespitinde, sayılan bu
kazanç ve iratların beyan edilip edilmemesinin ya da bu kazanç ve iratlara
herhangi bir istisna uygulanıp uygulanmamasının da önemi bulunmamaktadır. Dolayısıyla
bu hesaplamada beyannameye girmeyen gelirler de, örneğin mevduat veya repo
faizi, tek işverenden elde edilen ücret, emekli aylığı, kıdem tazminatı,
istisna haddi içinde kalan kâr payı da dikkate alınacaktır.
Ancak burada, istisna
haddinin altında elde edilen mesken kira gelirlerinin, ücret, menkul sermaye
iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlar toplamının 190.000
Lirayı aşıp aşmadığına bakılmaksızın yıllık gelir vergisi beyannamesine dahil
edilmeyeceği de unutulmamalıdır.
Bu kadar
koşullara bağlanmış konut kira gelirleri
istisnasının tutarı ise 2021 yılı gelirleri için 7.000,- TL’dir. (Bu tutar
gelecek yıl, 2022 gelirlerinin beyanında 9.500 Lira olarak uygulanacaktır.)
İstisna
mükellefe, bir başka deyişle şahsa tanınmıştır. Bu nedenle mükellefin birden
fazla konut kira gelirinin bulunması hali, istisnadan birden fazla defa, bir
başka deyişle her bir konut kira geliri için ayrı ayrı yararlanma hakkını
vermez. Aynı şekilde hisseli bir taşınmazın konut olarak kiraya verilmesi
halinde ise her bir hissedar malik, diğer koşulların da var olması durumunda
istisnadan tam olarak yararlanır; burada istisna tutarının hisse oranında
dikkate alınması söz konusu değildir. Miras kalan taşınmazların konut olarak
kiraya verildiği hallerde, koşulları taşıyan her bir mirasçı, istisnadan ayrı
ayrı yararlanırlar.
İstisna haddi
üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi
durumunda bu istisnadan yararlanılamayacaktır. Örneğin beyan olunan kiranın
eksik beyan olunduğunun saptanması halinde sadece eksik beyan edilen tutar
değil, daha önce yararlanılmış istisna tutarı da re’sen tarhiyata konu
edilecektir.
Mükellefler,
idarece herhangi bir tespit yapılmadan önce, süresinde beyan etmedikleri veya
süresinde verdikleri beyannamede yer almayan mesken kira gelirlerini, pişmanlık
hükümleri çerçevesinde kendiliklerinden süresinden sonra verecekleri beyanname
ile beyan etmeleri halinde ise söz konusu istisnadan yararlanabileceklerdir.
Bu
istisnanın, gereksiz ve eşitliğe aykırı şekilde düzenlenmiş koşullardan
arındırılarak daha basit hale getirilmesi gerekmektedir. Düzenlemeleri karmaşık
hale getirmek, vergicilik değildir. İstisnadan yararlanan kazanç elde etmeyi
bir başka istisnadan yararlanmanın yaptırımı olarak kabul etmenin veya çok
sayıda kira geliri elde edenin yanında bir bakkal dükkânı olanı istisnadan
yararlandırmamanın hiçbir mantığı yoktur.