İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE YENİ DÜZEN
Dr.
A. Bumin DOĞRUSÖZ
Dünya Gazetesi / 23.6.2020
1
Temmuz 2012’de yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile kira
ilişkilerinde uygulanan hem 1926 tarihli ve 818 sayılı Borçlar Kanunu hem de
1955 tarihli ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlükten
kaldırılmıştır. Yeni Borçlar Kanunu ile kiracıları biraz daha fazla koruyan
yeni bir kira ilişkisi öngörülmüştür. Ancak bu yeni kira düzeninin iş
hayatından bazı olumsuzluklara yol açacağı düşünüldüğünden 6217 sayılı Yargı
Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına
Dair Kanunun geçici 2. maddesi ile yeni Borçlar Kanununun kira sözleşmesine
dair düzenlemelerinin bazılarının uygulanması veya yürürlüğe girmesi, iş
dünyasında yer alan kiracılar için 8 yıl
ertelendi. Şimdi bu 8 yıllık süre
1.7.2020’de doluyor ve bu uygulaması ertelenmiş düzenlemeler artık yürürlüğe
giriyor.
Erteleme Türk Ticaret Kanununda
tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişilerinin
kiracı olduğu kira sözleşmeleri için söz konusuydu. 6217 sayılı Kanunda, Yeni
Borçlar Kanunu ile oluşturulan “çatılı işyeri” kavramından söz edilmediğinden
daire, dükkân gibi yerlerin dışında açık alan kirası olarak
nitelendirebileceğimiz otopark, çay bahçesi gibi yerleri için de erteleme söz
konusu olmuştur. Ertelenen konularda, kira ilişkisinde ve çıkan ihtilaflarda
önce taraflar arasında kira sözleşmesi hükümlerine, burada bir düzenleme
bulunmaması halinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile yürürlükten
kaldırılmış 818 sayılı (mülga) Borçlar Kanunu hükümlerine göre çözümler
oluşturulmaya çalışılmaktaydı.
Erteleme öngören 6217 Sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi :
“Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel
hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011
tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343,
344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle
uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan
konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri
tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar
Kanunu hükümleri uygulanır.” |
Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve
kamu hukuku tüzel kişilerinin kiracı olduğu kira sözleşmeleri de, diğer kira
sözleşmeleri gibi, 1.7.2020’den itibaren
yeni Borçlar Kanunu düzenlemelerine tâbi olacak.
1 Temmuzdan itibaren işyeri kira sözleşmeleri için de geçerli olacak
düzenlemeler şunlar :
1. Kira İlişkisinin Devri
İşyeri Kiralarında kiracılık ilişkisi ve kira sözleşmesi
kiraya verenin ancak yazılı rızası ile devredilebilecek. Daha önce de bu devir
yapılabiliyordu, ancak, kiraya verenin rızasının yazılı olması, yeni bir
koşuldur. Bu yazı ayrı bir protokol olabileceği gibi, yeni bir sözleşme yapılması
veya mevcut sözleşmeye not düşülerek kiraya veren tarafından imzalanması
şeklinde de olabilir. Kiraya veren ise haklı bir sebebe dayanmadıkça bu rızayı
vermekten kaçınamayacak. Kira sözleşmesini devretmek isteyen kiracıya, kiraya
verenin haklı bir sebebe dayanmaksızın rıza vermemesi halinde kiracı, bu rızayı
hâkimden alabilecektir.
Rızanın verilmesi halinde yeni kiracı eskisinin yerine
geçecek olmakla birlikte eski kiracı da kiraya verene karşı, iki yılı geçmemek
üzere, kira sözleşmesinin süresi bitinceye kadar yeni kiracının borçlarından
müteselsilen sorumlu olacak.
2. Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce İadesi
Kiracı, sözleşme süresine veya fesih
dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan
borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre
için devam edecektir. Yani kiracı bu süre kadar kira ve yönetim giderlerini ödemeye
devam edecektir. Buradaki makul süre, eski Borçlar Kanunu zamanında içtihatlara
dayalı olarak uyugulanmaktaydı. Yargıtay kararlarında makul süreyi 6 ay olarak
kabul etmekteydi. Her halde aynı içtihat yine uygulama alanı bulacaktır.
Kiracının bu makul sürenin geçmesinden
önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira
ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira
sözleşmesinden doğan borçları sona erecektir.
Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu
giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde
etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle de yükümlü
kılınmaktadır.
3. Önemli Sebeplerle
Olağanüstü Fesih
Eski Borçlar Kanunu, önemli sebeplerle
olağanüstü fesih hakkını sadece taşınmazlar için kabul etmişti. Yeni düzenleme
ise taşınır, taşınmaz, çatılı, çatısız tüm kira sözleşmeleri açısından kabul
etmiştir.
Kanunda, hâkimin, durum ve koşulları göz
önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını
karara bağlayacağı yolunda bir düzenlemeye de yer verilmiştir. Bu düzenlemeye
göre açılacak tazminat davasında hâkim, feshe muhatap olanın bu fesih
dolayısıyla uğrayacağı zararların adalet ölçüleri içinde tazminine de karar
verebilecektir. Tabii ki, olayın özelliğine göre hâkim, tazminat ödenmesi
gerekmediğine de karar verebilir.
1 Temmuzdan sonra yapılacak çatılı işyeri kiralarında, konut
kiralarında on yıldır uygulandığı gibi, sözleşmeyle kiracının güvence vermesinin
öngörülmesi halinde, bu güvence üç aylık kira bedelinden fazla olmayacaktır.
Güvence olarak para veya kıymetli evrak
verilmesi kararlaştırılmışsa kiracının, kiraya verenin onayı olmaksızın
çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırması, kıymetli evrak
ise bir bankaya depo etmesi gerekecektir. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın
rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme
kararına dayanarak geri verebilecektir.
Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona
ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava
açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak
bildirmezse, banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi kiracıya iade edecektir.
7. Kira
Bedelinin Belirlenmesi
İşyeri kira sözleşmelerinin süresinin bitiminde yenilenmesinde kira artışı bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyecektir. Taraflar tabii ki bu değişim oranının altında bir oranda kira artışı konusunda anlaşabilirler. Bu sınır bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de geçerli olacaktır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma
yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki
oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim
tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenecektir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp
yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra
yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni
kira yılında uygulanacak kira bedelinin yeniden belirlenmesini, taraflar
mahkemeden isteyebileceklerdir. Hâkim yeni kira bedelini, tüketici fiyat
endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve
emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirleyecektir.
Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, bir
önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre
değişim oranını geçemeyecek şekilde artırılarak uygulanacaktır.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak
kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini
Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira
bedelinde değişiklik yapılamayacaktır. Yani döviz olarak veya döviz karşılığı
yapılmış kira sözleşmelerinde kira yıllarında artış yapılmayacaktır.
Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü”
başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Ancak beş yıl geçtikten sonra veya
her beş yılın bitiminde taraflar, kira bedelinin sonraki beş yıl için
belirlenmesini mahkemeden talep edebileceklerdir.
Ancak dövizli veya dövize endeksli kira
sözleşmelerinde taraflarca öngörülemeyen aşırı ifa güçlüğü nedeniyle
sözleşmenin uyarlanması, her zaman taraflarca istenebilir.
9. Fesih Davası Sebeplerinin Sınırlılığı
Yeni Borçlar Kanununda kiraya verene, onuncu
yıl sonunda sebebe dayanmaksızın fesih hakkı, kiraya verenin kendisinin (veya
malik değişiminde yeni malikin), eşinin, altsoy veya üst soyu ile bakmakla
yükümlü olduğu kişilerin gereksinim zorunluluğuna dayanan fesih hakkı,
kiralananın yeniden inşası veya esaslı onarımı gerekçesiyle fesih hakkı ile kira
borcunun ödenmesinde temerrüt hali dışında bir fesih hakkı tanınmamıştır. 1
Temmuzdan sonra işyeri kiralarında da, bu fesih hakları sınırlı olarak kabul
edilecek ve mevcut veya yapılacak sözleşmelerde başkaca fesih sebepleri
öngörülse bile geçersiz kabul edilecektir. Bu arada işyeri kira sözleşmelerine
kanunda yazılı fesih bildirim veya ihtar sürelerini de kabul eden hükümler
konulamayacak veya konulmuşsa Kanundaki süreler geçerli olacaktır.
ERTELEME OLUR MU?
1 Temmuzda yürürlüğe girecek bu
düzenlemelerin bir kısmı zaten eski Borçlar Kanununda da yer aldığından veya
içtihatlarla zaten uygulanmaktaydı. Ancak diğer bir kısmı ise yenidir. Örneğin
kira sözleşmesinin devrine, kiracının depozito vermesindeki sınır ve uygulama
şekline, cezai şart yasağına veya kiranın ödenememesi halinde sonraki
kiralarında muacceliyet kazanacağına, olağanüstü sebeple fesih hakkına yönelik düzenlemeler,
yenidir.
1 Temmuza kadar 6217 sayılı Kanunun
geçici 2. maddesindeki süre uzatılmadığı takdirde iş dünyasının kira
ilişkilerinde aktardığımız önemli değişiklikler gündeme gelecektir. Erteleme
olur mu? Bekleyip göreceğiz. Bana sorarsanız erteleme için bir sebep yok
gibi.