Gayrimenkul
Deger Artis Kazanci
Dr. Veysi Sevig
( 07 Mart 2016 Pazartesi
GÜNLÜ Istanbul Ticaret Odasi Gazetesinde yayinlanmistir)
Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinin birinci
fikrasinin 1, 2, 4 ve 7 numarali bentlerinde yazili mal ve haklarin elden
çikartilmasindan saglanan kazançlar deger artisi kazanci olarak kabul
edilmektedir. Bu kazançlar;
- Arazi,
bina, maden sulari, memba sulari, madenler, tas ocaklari, kum ve çakil
istihsal (üretim) yerleri, tugla ve kiremit harmanlari, tuzlalar ve
bunlarin mütemmim cüzleri ve teferruatlari,
- Voli
mahalleri ve dalyanlar,
- Gayrimenkul
olarak tescil edilen haklar,
- Gemi ve
gemi paylari ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye (yükleme ve bosaltma)
araçlari.
Bunlardan ayri olarak gerçek usulde vergiye tabi
çiftçilerin zirai üretimde kullandiklari gayrimenkullerin elden çikarilmasindan
dogan kazançlar da deger artisi kazanci olarak vergilendirilmektedir.
Gerçekte; Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80.
maddesinin 6. bendinde ‘Iktisap sekli ne olursa olsun (ivazsiz (karsiliksiz)
olarak iktisap edilenler hariç) 70. maddenin birinci fikrasinin (1), (2),
(4) ve (7) numarali bentlerinde yazili mal (gerçek usulde vergiye tabi
çiftçilerin zirai istihsalde kullandiklari gayrimenkuller dahil) ve haklarin,
iktisap tarihinden baslayarak 5 yil içinde elden çikarilmasindan dogan
kazançlar ‘deger artis kazanci’ olarak kabul edilmekte olup, elde edilen
kazancin 2015 yilinda 10.600 TL’si, 2016 yilinda ise 11.000 TL’si Gelir Vergisi’nden
istisna tutulmustur.
Mevcut kanuni düzenlemeyle öngörüldügü üzere söz
konusu mal ve haklarin elden çikarilmasindan dogan kazançlar, iktisap
tarihinden baslayarak 5 yil içinde elden çikarildiklari takdirde, deger artisi
kazanci olarak vergilendirilecektir. Ancak; elden çikarma iktisap tarihinden
baslayarak 5 yildan daha fazla bir süreyle gerçeklesmisse, elde edilen kazanç
deger artisi kazanci olarak vergilendirilmeyecektir.
Gayrimenkullerde iktisap Türk Medeni Kanunu
hükümlerine göre belirlenebilmektedir. Söz konusu kanunun 705. maddesi uyarinca
iktisap tapuya tescille olabilmektedir. Bu baglamda da, kat karsiligi
müteahhide veya kooperatiflere verilen arsa karsiliginda edinilen
gayrimenkuller dahil iktisap edilen gayrimenkullerin elden çikarilmasi halinde,
deger artis kazancinin tespiti asamasinda iktisap tarihi olarak
gayrimenkullerin tapuya tescil edildigi tarih esas alinmaktadir.
Diger yandan Maliye Bakanligi tarafindan yayimlanan
GVK-76/2011-2 sayili Gelir Vergisi Sirküleri’nde gayrimenkullerin tapuya tescil
tarihinden önce sahibinin fiilen kullanima birakildigi bazi özel nitelikli
hallerde iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihi yerine söz konusu
gayrimenkulün fiilen kullanima birakilma tarihinin kabul edilmesi gerektigi
belirtilmistir.
Dolayisiyla konut yapi kooperatifleri, Toplu Konut
Idaresi veya diger gerçek ve tüzel kisilerden gayrimenkulü fiilen kullanima
hazir sekilde teslim alanlarin, bu gayrimenkulleri fiilen kullandiklarinin;
tahsis belgesi, teslim tutanaklari, su, elektrik, telefon, dogalgaz faturalari
ve benzeri belgelerle tevsik etmeleri (kanitlamalari) halinde; tapu tescil
islemi olmasa dahi fiilen kullanima birakildigi tarihin iktisap tarihi olarak
kabul edilmesi gerekmektedir.
Ayrica Tapu ve Kadastro Genel Müdürlügü’nün 16 Mart
2010 günlü verilmis bulunan 2010/4-1697 No’lu Genelgesi’nde cins degisikligi
(cins tashihi), bir tasinmaz malin cinsinin, yapisiz iken yapili veya yapili
iken yapisiz hale; bag, bahçe, tarla vb. iken arsa, arazi iken bag, bahçe vb.
duruma dönüstürmek için paftasinda ve tapu sicilinde yapilan islem olarak
tanimlanmistir.
Maliye Bakanligi tarafindan yayimlanan GVK-76/2011-2
Sayili Gelir Vergisi Sirküleri/76’da yer alan açiklama uyarinca arazi vasfinda
iktisap edilen gayrimenkulün belediyelerce ifraz ve taksim islemine tabi
tutularak satilmasi halinde, iktisap tarihi olarak arazinin iktisap edildigi
tarih degil, belediyenin ifraz islemi sonucu arsa vasfini kazanarak, cins
tashihi yapildigi tarihin esas alinmasi gerekmektedir.
Arsa olarak iktisap edilen gayrimenkul üzerine bina
insa edilmesi veya söz konusu gayrimenkulün kat karsiligi verilmesi sonucu
alinan gayrimenkullerin tapuya tescili, cins tashihi sayilarak tapuya tescil
tarihinin iktisap tarihi olarak kabul edilmesi gerekmektedir.
Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80. maddesinin
birinci fikrasinin 6. bendinin parantez içi hükmü uyarinca; ivazsiz sekilde
iktisap edilen gayrimenkuller deger artisi kazancinin konusuna girmektedir.