Kat karsiligi insaat isinin devrinde belge düzeni ve KDV orani

Osman Arioglu

 Istanbul Ticaret Gazetesi /14 Mart 2016

Vergi uygulamasi genellikle mantik çerçevesinde çözüm üretebilmeyi mümkün kilar. Bazen de artik çözüm üretebilecek bir yol kalmaz. Zira o islemi yapiyorsaniz islemin mahiyeti degisecegi için farkli bir vergi yükü ile karsi karsiya kalinmasi gerekebilir.

Baslikta belirttigimiz konu tam da böylesi bir duruma güzel örnek teskil edecek durumdadir. Kat karsiligi insaat isini müteahhit olarak kendiniz yaparsaniz, insaatin isyeri veya konut olmasi durumuna göre farkli KDV orani uygulanir. Sayet konut ise net alaninin 150 metrekareden büyük olup olmamasina veya 150 metrekareden küçük konutlar için insaatin yapildigi arsanin durumuna veya emlak vergisi degerine göre farkli oranda KDV uygulanmasi gerekir.

Buradan da görülüyor ki, vergi uygulamasinda isin mahiyeti, kanun veya yetki çerçevesinde Bakanlar Kurulu veya idari belirlemeye göre uygulanacak vergi oraninda farkliliklara neden olabilmektedir. Önemli olan yapilan isin ne oldugunun net olarak tanimlanmasi ve ona göre vergi kanunlari karsisindaki durumunun degerlendirilmesidir.

Bu genel degerlendirmeden sonra bir insaat firmasi tarafindan kat karsiligi insaat anlasmasi yapilan bir isin, henüz insaat baslamadan bir baska müteahhit firmaya devredilmesi durumunda öncelikle bu islemin mahiyetinin ne oldugunun bilinmesi gerekir. Bu islem, daire veya dükkan seklindeki bir gayrimenkul teslimi olmayip, ticari olarak isin bir baskasina devredilmesidir. Açik deyimiyle ticari hayatin içerisinde ve ticari faaliyet çerçevesinde yapilabilen bir islemdir. O zaman bu islemin vergi kanunlarinda özel bir tanimlamasi ve belirlenmis bir vergi orani var mi diye bakmamiz gerekir. Buna da esas itibariyla KDV açisindan bakmamiz gerekecektir.

Katma Deger Vergisi Kanunu’nda ticari kapsamda yapilan teslim ve hizmet ifalarinin KDV’ye tabi oldugu hükme baglanmistir. Kat karsiligi insaat isinin devri de ticari kapsamda yapilan bir teslimdir. Devir yapanin bu is için yapmis oldugu harcamalar disinda bir bedel almaksizin bu devri yapiyor olmasi isin mahiyetini degistirmeyecektir. Daha açik deyimiyle; böyle yapilmasi bir gider aktarimi olarak degerlendirilemeyecektir. O zaman yapilan devir tamamlandiktan itibaren7 gün içerisinde fatura düzenlenmesi ve bedel üzerine yüzde 18’lik genel oranda KDV uygulanmasi gerekir.

Isin baslanildiktan ve belli bir asamaya geldikten sonra bir baskasina devredilmesi de yine ayni sekilde degerlendirilmesi gerekecektir. Elbette bu durum yüzde 1 KDV oranina tabi daireler yapilmak üzere anlasilan bir kat karsiligi insaat isinin baslanilmadan veya belli bir asamaya geldiginde devrinde özellikle devir alan açisindan aradaki fark KDV oranina ulasabilecek bir ilave finansman maliyeti yaratacaktir.

Ancak, katma deger vergisi indirilebilen bir vergi oldugundan devir alan ödedigi bu vergiyi indirim hakkina sahiptir. Devir alan sirket ise ve bu sirketin baska faaliyetleri de varsa bu vergi indirimi daha kisa sürede gerçeklestirilebilecek olmasi nedeniyle katlanilacak veya alternatif finansman yükü daha az olacaktir. Devir alan sirketin baska bir faaliyeti yoksa, o zaman bu finansman yükü daha uzun süre tasinacak, en sonunda indirimli oranda satilan dairelerin vergi dairesinden KDV iadesi alinmasina kadar devam edecektir. Dogal olarak da bu isin devrinde fiyatin belirlenmesinde belli ölçüde etkisini gösterebilecektir.